지분형 모기지론 (정의, 구조, 장단점, 활용방법)

지분형 모기지론 (정의, 구조, 장단점, 활용방법)

 

 

 

 

최근 정부가 도입을 추진하고 있는 지분형 모기지론은 내 집 마련의 새로운 방법을 제시하고 있습니다. 이 정책은 주택 구매 부담을 줄이기 위한 신개념 주택금융 정책으로 주목받고 있습니다. 이 글에서는 지분형 모기지론의 정의 및 구조 이 제도가 갖는 장단점과 활용법까지 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

지분형 모기지론이란 무엇인가?  (정의)

지분형 모기지론은 주택을 구매할 때 정부가 일정 지분을 함께 소유하는 구조의 금융 지원 제도입니다. 이는 기존의 단순한 주택담보대출과는 다른 새로운 형태로 특히 초기 자금이 부족한 청년층, 신혼부부, 사회초년생 등을 위한 맞춤형 주택정책으로 설계되었습니다. 예를 들어 5억 원의 아파트를 매입할 경우 정부가 30%인 1.5억 원을 지분 형태로 지원하고, 나머지 3.5억 원만 구매자가 부담하면 됩니다. 구매자는 자신의 부담을 줄이는 대신 해당 주택의 일부 지분을 정부와 공유하게 되며, 추후 집을 팔거나 정부 지분을 환매할 때 지분에 대한 시세 차익은 정부가 회수합니다. 이 구조는 공동소유 개념이 적용된다는 점에서 기존의 보금자리론과 확연히 다르며 주택 가격 상승이나 하락에 따른 수익과 손실도 정부와 함께 나누는 구조라는 것이 핵심입니다.

 

 

지분형 모기지론의 구조

지분형 모기지론의 경우 시세 10억짜리 아파트를 구입시 전체 집값의 10%인 1억원만 있으면 내 집 마련이 가능해집니다. 집 값의 40%인 4억원은 대출을 통하고, 50%인 5억원은 주택금융공사가 지분투자를 합니다. 만약 이때 보유 현금이 더 있다면 대출을 더 적게 받거나 주택금융공사의 지분투자 비중을 줄일 수 도 있습니다.

이후에 주택 가격이 올라 매수한 주택을 파는 경우 시세 차익을 지분율 만큼 주택금융공사와 나눠 갖게 됩니다. 본인의 돈 1억원, 대출 4억원으로 지분 50%를 갖고 있는데 시세 차익이 2억원이 난 경우 각각 1억원씩 주택금융공사와 나눠 갖는 구조 입니다.

하지만 반대로 집값이 하락하는 경우에 발생되는 위험은 주택금융공사가 책임지도록 설계 되어있어 가격이 하락하더라도 사실상 투자한 원금을 보장을 받게 됩니다. 

다만 이때 주택금융공사의 지분율 만큼(예시의 경우 50% 지분)의 사용료를 내야 합니다. 아직 확정된 내용은 아니지만 연 2%대의 낮은 이자율을 적용하는 방안을 검토중에 있습니다. 

 

 

지분형 모기지론의 장단점 

지분형 모기지론의 가장 큰 장점은 무엇보다도 초기 자금 부담을 획기적으로 낮출 수 있다는 점입니다. 수도권 등 고가 주택시장에 진입하기 어려운 청년층이나 신혼부부에게는 자산을 확보할 수 있는 실질적인 기회를 제공합니다.

그러나 단점도 분명 존재합니다. 주택을 100% 소유하지 않기 때문에 주택 가격 상승 시 수익 일부를 정부와 공유해야 하며 주택을 매도하거나 정부 지분을 환매할 경우 복잡한 절차와 가격 산정 과정이 필요하여 자산관리 측면에서 고려할 점이 많습니다. 그리고 기존보다 적은 비용으로 주택을 매수할 수 있게 되는 만큼 주택 수요가 폭증해 집값 상승을 부추길 가능성이 존재합니다. 

 

★ 특례보금자리론 : 9억원 이하 주택에 대한 소득제한 없이 최대 5억원까지 LTV 한도 안에서 빌려주는 제도로 서민 실수요자의 내 집 마련을 돕고 이자 부담을 덜어주겠다는 취지로 선보인 정책이었지만 실질적으로는 정부가 나서 집을 사도록 부추기게 됨에 따라 아파트값 상승에 불을 질렀다는 비판을 받았습니다. (신생아 특례대출도 풀리면서 집값이 오르는 결과를 낳게 되었습니다.) 

 

 

지분형 모기지론의 활용 방법

이 제도는 생애 최초 주택 구입자나, 결혼을 앞둔 신혼부부, 또는 취업 후 몇 년 이내의 사회초년생이 내 집 마련을 꿈꿀 때 유용하게 활용할 수 있는 제도 입니다. 또한 시세차익을 노리는 투자자보다는 전세를 거주하는 경우 2년 주기로 임대료를 올려야 하며 4년이 지나면 이사를 가야해 주거 불안정이 있어 실거주를 통한 주거안정을 희망하는 사람들이 대상입니다.

또한 이 제도는 실거주 외에도 장기적인 자산 형성 전략으로도 활용될 수 있습니다. 부동산 시세에 민감하지 않더라도 안정적인 거주 환경과 자산 일부 보유라는 측면에서 중장기적으로 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 즉 지분형 모기지론은 단순히 집을 사는 것을 넘어 삶의 안정과 자산 축적이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 제도입니다.

 

 

결론

지분형 모기지론은 부동산을 온전히 소유하지는 못하지만 초기 진입 장벽을 낮춰 실거주 기반을 만들 수 있다는 점에서 획기적인 주택금융 대안입니다. 반면 보금자리론은 주택을 온전히 내 소유로 만들 수 있는 장점이 있지만 초기 대출금과 이자 부담이 클 수 있습니다. 결국 자신이 처한 경제적 여건과 미래 계획을 종합적으로 고려해 어떤 것이 유리할지를 신중히 선택하는 것이 현명한 내 집 마련의 첫걸음입니다.