리츠 투자 유형, 장점 단점, 고려해야 할 사항

 

 

리츠(부동산투자신탁)는 다수의 투자자가 자금을 모아 부동산에 간접 투자하고, 발생하는 수익을 배당 형태로 돌려주는 금융상품입니다. 최근 불확실한 부동산 시장 환경 속에서 리츠는 안정적인 수익과 유동성을 제공하는 투자 수단으로 주목받고 있습니다. 이 글에서는 리츠의 기본 개념과 장단점, 투자 시 고려할 사항 그리고 일반 부동산 직접투자와 리츠 투자의 차이를 구체적으로 비교해 투자자에게 실질적인 가이드를 제공하고자 합니다.

 

리츠란 무엇인가? / 유형

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 자산에 투자하고, 그 수익을 배당으로 돌려주는 간접 부동산 투자 방식입니다. 국내외 주식시장에 (리츠 ETF 등) 상장된 리츠는 주식처럼 매매가 가능하여 유동성이 높습니다. 리츠는 사무실, 쇼핑몰, 물류센터, 주택, 호텔 등 다양한 부동산 자산에 투자하고 발생되는 임대수익이나 자산 매각 차익을 통해 수익을 창출합니다. 이 과정에서 법적으로 리츠는 세법상 혜택을 받기 위해서 순이익의 90% 이상을 배당해야 하므로 (많은 배당을 하는 이유는 90% 이상 배당시 법인세를 면제해 주기 때문이 비다.) 일반 주식보다 높은 배당 수익률을 기대할 수 있습니다. 또한 부동산 운영 전문 기관이 관리·운용하기 때문에 개인 투자자는 전문가의 노하우를 간접적으로 활용할 수 있다는 장점도 있습니다.

 

리츠는 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.

1. 에쿼티 리츠는 부동산을 직접 소유하고 임대료나 매각 수익으로 돈을 버는 방식입니다. 예를 들어 상업용 부동산에 투자하는 리얼티인컴, 물류창고 등과 같은 산업용 부동산에 투자하는 프로로지스 등이 있습니다.

2. 모기지 리츠는 모기지 부동산 관련 대출을 이용해서 수익을 얻습니다. 직접 부동산을 소유하지 않고 대출이자를 통해 수익을 창출합니다. 금리 변동성에 크게 민감하기 때문에 주가의 변동성이 크지만 그만큼 높은 배당 수익률을 제공하는 게 특징입니다.

3. 하이브리드 리츠는 에쿼티 리츠와 모기지 리츠 모두를 활용하는 방식입니다.

 

장점과 단점

리츠의 가장 큰 장점으로는 접근성 와 높은 유동성입니다. 개인 투자자가 직접 부동산을 매입하려고 하면 자본력과 시간이 필요로 하는데 이런 경우 투자할 수 있는 부동산이 현저하게 줄어들 뿐만 아니라 상품에 대한 정보를 알기 쉽지 않습니다. 리츠를 통해 소액으로도 투자가 가능하여 고가의 부동산을 직접 매입하지 않고도 소액으로 부동산 수익에 참여할 수 있습니다. 또한 상장된 리츠는 주식처럼 언제든 사고팔 수 있어 환금성이 매우 뛰어나 자금 회수에 용이하며 법적으로 수익의 90% 이상을 배당하는 배당중심의 구조 덕분에 정기적으로 현금흐름을 기대할 수 있습니다. 

다양한 건물과 다양한 지역에 투자할 수 있는 포트폴리오를 구성함으로써 분산 투자되므로 리스크 분산 효과를 기대할 수 있습니다.

리츠의 단점은 시장금리에 매우 민감하게 반응한다는 점입니다. 금리가 상승하면 리츠의 할인율이 높아져 수익률 매력도가 떨어지기 때문에 주가가 금리 상승하면 반대로 주가가 하락할 가능성이 많아집니다. 리츠는 부동산 시장의 흐름에 따라 공실률 증가나 임차인의 부도 등 리스크 요인에 영향을 받아 실적이 좌우됩니다. 세금의 경우 배당소득세 부담이 있어 순수익이 줄어든다는 점도 단점입니다. 또한 주식시장과 연동되기 때문에 시장 변동성에 노출되어 외부요인에 따라 등락할 수 있습니다. 리츠의 수익률은 운용사의 역량에 크게 좌우되므로 운영사가 부실 운용 하는 경우 큰 손실을 볼 수 있습니다.

리츠는 이러한 장단점을 균형 있게 이해한 후 접근해야만 성공적인 수익을 기대할 수 있습니다.

 

투자 시 고려해야 할 사항

투자 대상이 되는 부동산의 입지, 임차인 구성, 공실률, 임대 계약 기간 등 자산의 질이 수익에 큰 영향을 미치므로 운용사 자산의 품질이 중요합니다. 또한 단기 배당률뿐 아니라 임대료 인상, 자산 가치 상승 등 장기적인 성장 여력을 살펴 배당수익률과 성장 가능성을 확인해야 합니다.

리츠 운용사의 과거 성과, 평판, 관리 역량 등을 종합적으로 평가해 운용사의 신뢰도를 확인해야 하며 금리 상승 시 리츠의 수익성과 주가가 하락할 가능성이 있으므로 거시 경제 흐름을 고려한 시점 판단이 중요합니다. 특정 지역이나 자산군에 과도하게 집중된 포트폴리오는 리스크를 높일 수 있으므로 투자 포트폴리오 구성도 확인해야 합니다.

리츠 상품에는 다양한 운용 비용과 수수료가 포함되어 있으므로 이러한 비용이 전체 수익률에 미치는 영향들을 고려하여 발생하는 총수수료를 비교하여 비용구조가 합리적인 리츠에 투자하는 것을 추천합니다.

 

위의 내용을 종합적으로 정리해 보자면 리츠를 투자하는 경우 노후에는 꾸준히 나오는 배당을 통해 생활비 용도로도 활용할 수 있으며 수익이 나는 경우 차익실현을 통해서 추가 수익도 얻을 수 있습니다. 하지만 반드시 투자 시에는 시장 변동성과 금리 영향, 운용사 역량 등 다양한 요인에 노출되므로 철저한 사전 검토가 필요합니다. 또한 리츠와 일반 부동산 직접투자는 투자 방식이 전혀 다르므로 자금 여력, 투자 목적, 리스크 감수 성향에 따라 적절한 방식을 선택해야 합니다. 모든 투자에서 발생하는 손실과 수익은 본인에게 귀속됨을 명심하고 안전한 투자하시기 바랍니다.